中国酒店业经过几十年的发展，市场现有量几乎达到饱和，酒店存量市场巨大，旧酒店改造与产品转型被提上日程。面对同质化的产品及陈旧的设施，如何改造才能重新找回竞争力，已成了业界一个热点话题。

过去十年中，不少酒店因起步早、圈地快，所处的区域已成为繁华的商业区，甚至部分已被圈进城市商业核心位置。为何一些地处中心区的酒店反而失去了吸客的能力？原因就在于过去粗放式的市场投放，周边产品同质化严重，内部设施设备严重老化所带来的各种影响，再加上周边新酒店的出现，其市场竞争力明显下降，或者是直接失去竞争力，面临亏损的局面，这些都是老酒店共同存在的痛点。

我们找出自己酒店的痛点后，针对痛点和弊端，进行改造的老酒店便能焕发新生，但是如何改酒店，还需要我们掌握一定的酒店改造技巧。接下来，我们就具体讲讲改造酒店应该注意哪些思路，在此，我总结了以下8个步骤。

第一步：重新给酒店精准定位

古人云：知己知彼方可百战不殆。古往今来的古训告诉我们，充分了解、认识竞争对手是多么的重要。

酒店所处的位置是是哪里，是城市中心、城市场边缘、还是郊区？酒店周边的人流量是多还是少？处于核心商圈还是一般商业区、是居民区、工业区还是车站旁？这些都需要认真分析，因为不同的地理位置，有着不同的客源结构。

只有充分了解自己的目标客户群体，才会有努力的方向，才能制定相关策略。比方说，您需要了解您的酒店顾客是60、70后还是80后或90后，他们所喜欢的风格是简洁现代的还是复古怀旧的，是活力跳跃的还是稳重大气的？

根据目标人群的喜好，把简洁、复古、稳重等风格做到极致，这样树立了自己的酒店文化酒店就能取得成功，甚至能成为热门酒店、网红酒店。

现在的酒店多如牛毛 ，如果想走中间路线，想通吃的，最终是什么都吃不上，所以酒店一定要有自己的受众人群，要有自己的个性、文化内涵及社会价值取向，这样才能得到目标人群的追捧，按这个思路做的酒店比如：澳大利亚的QT酒店、美国的W酒店、长沙的佳里酒店······都取得了非凡的成功。

（澳大利亚的QT酒店）

找准自己的市场定位，其实就是弄清在什么样的市场中自己处于一个什么位置，自己卖什么样的产品，我认为既不能在平民窟卖宝马奔驰，也不能在回民区卖猪肉，都是犯商业大忌的，这就是商业的规律。

第二步：重新规划酒店的功能

酒店改造，重新规划酒店的功能与流程很重要。酒店经过8-10年的经营，原有的一些功能已经退化，一些当下的功能需要急需融入，酒店的功能重置后，才能符合当下酒店的市场需求，原来酒店的哪些功能不符合当今市场的需求，他们规模做多大合适，酒店三大流程如何重新组织流畅而不交叉。

这些问题都需要设计之前想清楚，在平面设计阶段就要解决好后面经营收益的问题。

酒店的功能决定着您的利润，功能好比人的五脏六腑，功能组织得合理，他就能发挥最佳经济效益，功能并不是大而全就好，功能的大小要看周边的市场、酒店所在区域。比如：客房的数量、酒店自身的条件等。

酒店的功能也不是由酒店的物业条件决定的。比如从物业上看适合做大型超市，我们就做大超市，虽然有些物业场子大、空间高，但周边没有居民区，在这里做超市的话，面临的肯定是赔本，赚不到钱。所以酒店的物业要有外围的大环境做支撑才行。

准确合理的规划各功能的规模是酒店效益保障的前提！

除此之外，功能之间的流程也要合理流畅才行，避免客流、服务流、物流交叉打架，从而提高酒店的服务速度、质量、效率，降低能耗和运营成本等。

第三步：酒店形象重新定位

酒店的形象性格要符合主流消费者的需求，并具有一定的持久性。

关于酒店的格调、定位一定要能迎合当前主流消费者的市场需求，符合目前的价值观、审美观趋势来进行定义，不然你装修的再高档，花了很多钱，但消费者却不喜欢，最终你只得降价销售，还得看人家有没有兴趣来，消费商业这个东西，有时候还真不是价格的问题！

酒店在设计阶段，就需要分析掌握好当地市场导向，是确定酒店风格取向的依据。

比如：在商业街，年轻人居多，那么酒店的空间环境性格，审美取向就要以年轻人的浪漫、时尚为主。

在工业区，出差接待的人群比较多，那么酒店的空间就要以商务接待便捷为主等等。

第四步：酒店改造的基本原则纲领：

坚持老酒店改造的成本控制和保障措施，老酒店原结构、原材料配件等能用就用的改造原则。

酒店改造尽量要做到节省，坚决杜绝一撤到底，全部重装的做法。

尤其是装饰公司的那一套，有时候重新装完后还不见的比原来的好。长沙君逸康年酒店之前的改造就是一个列子，花了几千万，改造完后还没有十年前的好。因为酒店投资人思想守旧，只是一味的重新装修了一下酒店，酒店功能和流线需要提质的地方都没有得到良好的改造，结果失去了市场。我认为，改造酒店之前，酒店人的思想很重要，因为光是把酒店装修得新一点是没有任何价值的。听说君逸康年酒店，又要准备改造了！

相同的例子还有湘西自治州民族宾馆老迎宾楼客房改造，我们改造设计在原基础上改造、翻新、早期注入民族文化元素。花两万多一点改造完成，每间房在网上卖328元每天客人住得满满，客人买账。但酒店老板看完后觉得只花2万多档次不够。

后面后期的房间按老板意思大拆大改，花了8万多，提高了装修档次。但并没有提升文化品味。空间舒适度，只是把贵宾楼的豪华装饰搬过来了，改造后卖280元客人并不买账，生意并没有一期的好！其实大拆大改即破坏了原有防水，后面施工队伍水平不够又没做好，导致改造完成后很多房间还漏水、渗水、发霉、发臭，施工队也拿不到尾款，酒店房间也难卖掉，听说酒店老板也成了老赖。以上都是血淋淋的实例。

（民族宾馆客房）

（民族宾馆客房）

第五步：把改造的钱花在刀刃上

找准酒店的刀刃，把钱用到刀刃上，花钱的原则是可花可不花的钱一律不花。这里最主要的是要找准刀刃在哪？现实当中是很多酒店投资人与酒店经营者也都找不到刀刃在哪？总认为自己的酒店没有别人的装修豪华，没有别人的新，没有别人的功能多、齐全，没有别人的智能化、没有别人的位置好，找多种不如人家的理由，经营不好找理由，管理不好找理由······

其实冷静下来仔细想想就出来了，什么是酒店的刀刃？客人就是刀刃！酒店要把钱花在客人身上，客人才能给酒店回报。读初中时，就学过的简单物理原理，作用力越大，反作用力就越大。说白了其实就这么简单，与客人有关的做加法，无关的做减法！加大床品、枕头、电视、热水、隔音、茶叶、矿泉水、毛巾、洗漱用品的质量提升，从色彩材质加强空间舒适度。

投资酒店就是投资客人。不是投资装修，不是投资个人情怀，不是投资美学作品，更不是投资很多设计师所说的所谓美式、欧式、英式法式、地中海式、新中式等。这些只是酒店的某种空间呈现形式而已。

酒店的形象其实是可以千变万化的，我认为这个设计最终没有投资回报，给经营带来压力，甚至造成负担，这设计就什么都不是！

第六步：注入酒店灵魂

给酒店赋予生命。酒店的空间功能，设施设备，硬装、软装、装修完工后，还只是个躯壳，只相当于一台印钞机器完成组装，他还不能运转，最后还要通电机器才能运转起来。

给酒店注入一定的文化基因，让酒店具有灵魂的属性，酒店有了生命，健康发展那才是顺理成章的事。酒店的文化，可分为空间文化，管理文化，服务文化。这里一般指的是空间环境文化，它可以是多元化的，也可以是主题的，可以是故事的，也可以是具象事物的，也可以是现代的等等，很丰富。

第七步：改善原有的管理不足

改善原有的管理不足，重新置入新的管理模式和管理理念，比如原来的管理比较机械，现在可以人性化一点，原来的严肃，现在可以轻松点，给酒店一种全新的生命气息，让他的管理模式更适应当下酒店的市场，更节能、更高效。

加强管理，提高酒店服务品质。酒店基础条件好了，稍加人性化的管理与服务，也能让酒店的收益好过周边酒店。

第八步：扩大酒店的格局，加强社会责任感

酒店最终要有社会责任感，扩大酒店的格局，加强酒店的社会责任感，酒店才会深入人心，增强酒店自己的社会收益，名利双收，最终成为品牌酒店、百年老店，酒店就会发展的越来越好，越来越强！

以上八个改造步骤，充分说明了，酒店合理健康的前期设计是一个酒店成功的关键，可以说正确的设计是酒店改造成功的关键！

作者:刘经亮 由酒店装修设计联盟整理发布

本文标题：老酒店改造赢回市场的8个步骤
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