1985 年我国开展了建国以来第一次城镇房屋的全国普查工作，从普查工作的准备

到普查结果公布，历时 2 年多，为配合这次普查，统一评定各类房屋的完损等级标准

和危房标准，编制了《房屋完损等级评定标准》[城住字[1984]第 678 号]，自 1985

年 1 月 1 日起在房地产管理所试行，1986 年 4 月 11 日，原城乡建设环境保护部批准

颁发《危险房屋鉴定标准》CJ13—86。《房屋完损等级评定标准》将房屋分成完好房、

基本完好房、一般损坏房、严重损坏房（即危险房）四个等级，因此《危险房屋鉴定

标准》给出了危险构件和危险房屋界限确定的技术标准，第一版于 1986 年开始实施，

90 年代进行修订，第二版 1999 年开始实施，2004 年局部修编，现行版是第三版，于

2016 年 12 月 1 日开始实施。

《危险房屋鉴定标准》是我国第一部房屋危险性鉴定领域的行业标准，三十年来

一直在全国房管部门的房屋安全鉴定中广泛应用，为规范危险房屋安全鉴定工作，建

设部发布了《城市危险房屋管理规定》的 129 号令。

危房鉴定的目的：为了有效利用既有房屋，准确判断房屋结构的危险程度，及时

处理危险房屋，确保房屋结构安全。强调了结构安全，一方面因为和建筑装饰装修及

设备相比，结构安全的重要性，装修、设备等依附于主体结构和维护结构，另一方面

房屋安全涉及问题较多，如幕墙、外立面装修、电梯、天然气煤气等存在安全隐患，

也会影响房屋安全。由于危房鉴定在正常使用情况下房屋的安全性或危险程度，也有称之为正常使用

情况下的房屋安全性鉴定。

定位：政府对城市危房的管理或房屋安全管理，为政府管理服务。

危房鉴定报告具有一定的时效性，根据《城市危险房屋管理规定》129 号令第十

一条规定：经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属于非危

险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。

（1）《危险房屋鉴定标准》的适用范围：

适用于高度不超过 100m 的既有房屋的危险性鉴定，从 86 版的适用于房管局管辖

的民用住宅，到现行标准的 100 米以下的各类用途的建筑，包括有特殊要求的工业建筑、

公共建筑、高层建筑、文物保护建筑等工业与民用建筑的危险性鉴定，限定在 100 米

是因为超过百米的建筑为超高层，原标准针对的是多层砌体结构和混凝土结构的房屋，

超高层的建筑危险性鉴定没有工程经验和专门研究。房屋的危险性鉴定，相当于进入医

院的病人，如何诊治，根据病情，是开刀还是吃药。

时间上来说，该标准适用于建成两年以上且已投入使用的房屋， 因为两个春夏

秋冬，房屋的问题可以暴露出来了，不适用于办房产证的房屋，也不适用于新建房屋

的质量验收。

危险房屋的定义：房屋结构体系中存在承重构件被评定为危险构件，导致局部或

整体不能满足安全使用要求的房屋，即评定结果为 C 级和 D 级的房屋。

危险房屋评定原则是八字方针：全面分析，综合判断。重点考虑各危险构件的损

伤程度；危险构件在整幢房屋中的重要性、数量和比例；还要考虑危险构件相互间的

关联作用及对房屋整体稳定性的影响；周围环境、使用情况和人为因素对房屋结构整

体的影响；房屋结构的可修复性。

（2）危险房屋的评定方法：

危房鉴定以幢为鉴定单位，房屋鉴定分两个阶段，基础和上部结构危险性分三

个层次。 第一阶段为地基危险性鉴定，评定房屋地基的危险性状态；第二阶段为基

础及上部结构危险性鉴定，综合评定房屋的危险性等级。当在第一阶段地基危险性鉴

定中，当地基评定为危险状态时，应将整幢房屋评定为 D 级整幢危房；当地基评定为

非危险状态时，应在第二阶段鉴定中，按构件、楼层和整栋房屋三个层次，综合评定

房屋基础及上部结构和含地下室的状况后作出判断。

基础及上部结构危险性鉴定的三个层次分别为：

第一层次为构件危险性鉴定，其等级评定为危险构件和非危险构件两类。

第二层次为楼层危险性鉴定，其等级评定为

四个等级，

A级： 无危险点； B级：有危险点； C级：局部危险； D级：整体危险。

第三层次为房屋危险性鉴定，其等级评定为 四个等级。 A 级： 无危险构件，房屋结构能满足安全使用要求；

B 级：个别结构构件评定为危险构件， 但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求

C 级：部分承重结构不能满足 安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房

D 级：承重结构已不能满足 安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

网站栏目：危房鉴定标准适用性和评定方法
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